一．案情简介
［争议焦点］:
吴某与赵某之间是否存在借名买房关系。
［关键词］：借名买房 出资 还贷 居住
［案情］:
吴某与赵某是母子关系，赵某与潭某于2011年11月结婚，于2020年5月离婚。2015年，吴某在河北省固安县购买了一套住房，但因年龄原因，不能办理贷款，经与赵某、潭某协商，吴某借用赵某的名义贷款，将吴某购买的房屋登记在赵某的名下。于是，吴某借用赵某的名义与廊坊和美房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，房屋总价93万元，吴某支付了首付款28万元，以贷款方式支付65万元。2015年年底房屋交付使用，房屋每月贷款由吴某偿还，相关税费、物业管理费、水电费均由吴某负担。2017年吴某用拆迁款偿还了剩余贷款61万元。2020年11月赵某取得了涉案房屋产权证，于2020年12月将涉案房屋过户至潭某的名下。赵某、潭某明知涉案房屋为吴某出资购买，将涉案房屋过户至潭某名下的行为严重损害了吴某的利益。吴某起诉请求确认原告吴某与被告赵某之间的借名买房法律关系成立，要求赵某与潭某将涉案房屋过户至吴某名下。
二．裁判结果
于本判决生效后30日内，赵某、潭某协助吴某到房屋登记主管部门办理位于河北省固安县永兴路西侧、新中西街北侧和美紫晶花园一期"号楼"单元"号房屋过户手续，过户至吴某名下。
裁判理由：首先，双方均认可以下事实：河北省固安县永兴路西侧、新中西街北側和美紫晶花园一期"号楼"单元"号房屋的首付款和最后一笔大额还款均为吴某所支付，契税和专项维修资金也为吴某的拆迁款所支付，吴某每年冬天都在"号房屋居住；其次，关于借名买房的原因，吴某称其年龄大无法办理贷款，赵某认可吴某岁数大货不了款，用自己的名字贷的教；再次，关于平时还贷和物业费、车位租赁费、管理费等，潭某和赵某称为赵某所支付，但提交的赵某农业银行卡显示2015年5月至2017年11月期间未存在大额存取记录，无法体现赵某和潭某有每月偿还约4000元贷款的能力；
吴某之前支付契税、专项维修资金并未通过其银行账户直接支付，而是由赵某支付，从前述情况看，不能排除吴某所述将现金交给赵某，由赵某、潭某去支付物业费和偿还贷款的可能；因赵某为吴某之子，赵某和潭某曾为夫妻，即使曾偶尔在*号房屋居住，发生车位租赁费、管理费，亦与涉案房屋实际所有权人为吴某的事实不矛盾。
综上，本院根据双方陈述的买房过程，房款的支付情况，契税和专项维修资金支付情况，以及房屋交付后使用情况看，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在，加上吴某对借名买房的原因有合理解释，且赵某认可吴某所陈述的原因，故本院采信吴某关于其与赵某之间存在借名买房约定的主张。吴某要求赵某、潭某协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
三·案例评析
（一）概念
本案是因"借名买房"引发的纠纷，借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。
（二）原因
在现实生活中，由于规避购房资格限制、逃避债务、特定购房优惠、隐藏真实财产、获取贷款或基于身份关系（如夫妻之间或父母子女之间）等原因，借名买房情形较为普遍。
（三）风险
借名买房存在很多法律风险。常见风险有：出名人反悔，在借名人证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的情况下，要想取得房屋所有权或收回买房款都很困难；房屋被征收，征收补偿款被出名人领取从而产生纠纷；出名人出售或者抵押房产；借名人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产；出名人意外死亡，其继承人不知道、不承认借名事宜；出名人对外负债，无能力清偿债务，导致房屋被查封、拍卖等风险。
（四）诉讼中的常见问题
1．双方之间无书面协议，举证困难
因房屋未能登记到借名人名下，存在各种隐患，由此引发的纠纷不在少数。发生纠纷后借名人要在借名事实、合同效力、实际出资等方面进行举证。但是借名买房纠纷案件中，由于借名人与出名人之间一般具有特殊身份关系，如亲属、朋友关系等，当事人之间一般具有较强的互信，借名买房合意大多以口头形式达成，缺乏书面约定。
在产生纠纷时，借名人为证明双方借名买房关系的存在，一般会从房款的实际支付、房屋的实际使用等方面提供证据以证明其主张，而出名人往往会否认借名约定的存在，提供房屋买卖合同、产权登记信息等证据进行抗辩。具体到本案中，吴某因年纪大，不会网上操作转账等事宜，总是取现金后交给赵某，由赵某代为偿还房屋贷款，于是赵某与潭某主张房屋贷款是由其二人偿还。为证明贷款是由吴某偿还，原告吴某一方举证了吴某多年的银行流水并进行梳理，以证明吴某银行账户中有大额取理以用来付首付款，其他有规律的存取款记录与吴某还贷金额及生活消费基本吻合；法院要求赵某及潭某提交证据以证明其主张，赵某与潭某提交的银行流水未能证明其有多力还贷。
对于借名买房而言，除出资事实外，主张借名买房一方当事人还需举证证明双方之间存在借名卖房的约定，且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定。具体到本案，吴某与赵某母子关系，出于信任，只是口头约定，没有书面合同，原告吴某从其购买房屋的原因、购买过程。涉诉房屋的交接和居住使用情况等方面进行了说明。
吴某说明购买房屋的原因是为了改善居住条件，原来居住在村里，冬天没有暖气，年纪大了，所同看房的人员及当天签订合同的过程，交款时取现的银行等情况；以想购买楼房居住，并且自己本来在村里有几十间房屋出租，租金收入足以支付首付；购买时陪同看房及当天签订合同的过程，交款时取现的银行等情况；
并且吴某说明其与孙子赵某某共同居住在涉案房屋内，赵某某系赵某与其前女友之子，并非为潭某所生，吴某又陈述涉案房屋将来她是要留给孙子赵某某的，故不可能是为赵某和潭某购买的；法院最终认定借名买房法律关系的成立，故支持了原告的诉讼请求。
2．协议效力问题
借名人借用他人名义购买房屋往往具有特殊目的，不同情形下借名协议的效力如何认定，司法实践中尚存争议。如在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。在借名买房约定合法有效的情况下，法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。
在规避限购政策或套取银行贷款的情形下，借名人与出名人达成的借名协议有可能因违反法律禁止性规定而无效。处理此类纠纷，法院注重查明案件事实、尊重当事人意思自治，同时注重协调现行政策和维护物权公示原则。
几种常见的借名买房协议的效力认定：借名购买政策性保障住房的借名协议无效，为符合限购政策而借名购买的商品房协议一般认定为有效，为规避信贷政策而借名购买的商品房协议一般认定为有效。
3．诉讼请求
就借名买房案件来说，法院首先审查是否存在借名买房关系，如果存在借名买房关系，则要求办理过户手续的诉讼请求才能得到支持。因此，诉讼请求要首先请求确认原告与被告之间存在借名买房法律关系，或者确认双方的借名买房合同有效；其次，要求被告协助办理房屋过户手续（房屋所有权转移登记手续）。
那么，基于借名买房合同，能否直接请求确认享有物权？在司法实践中，对于借名人以出名人为被告提起诉讼，直接要求确认房屋归其所有的，法院通常不予支持。
但要求出名人履行借名买房合同，办理房屋过户登记手续，如果符合登记条件的，往往予以支持。原因在于，关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，我国采取登记生效主义的立法体例，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。仅有出资事实并不能对抗不动产物权登记的效力，也无法设立不动产物权。借名买房合同中借名人享有的并非排他的物权，而是基于合同约定的债权。在借名买房合同纠纷中，应区分内部法律关系和外部法律关系，的外部法律关系。借名人基于借名买房合同，即内部法律关系取得债权请求权，但不能对抗权利登记人与他人之间
（五） 律师建议
尽量不要借名买房，如果确实要采取"借名"的方式买房，一定要签订书面协议，以书面的形式确定房产的实际出资人和权利人。同时实际出资人在购房时要从自己的账户以银行转账的方式支付房款，保留好出资凭证，及时收房，保存好房产证、购房合同、收据等重要凭证；
入住后保留好各种支出凭证，如水、电、煤气费，物业费、采暖费、宽带费等交费凭证，能够办理转移登记手续时尽快办理，以免时间长了出现各种纠纷。如果暂时不能办理转移登记手续，那么，出名人将房产抵押给借名人（实际出资人）也是一种很好的规避风险的方式。
主办律师：赵玉春（北京市京广律师事务所）
庞伟卿（北京市京广律师事务所）