一.案情简介
［争议焦点］:
1、马某与A公司的房屋租赁合同多会解除？
2、违约金应支持多少金额？
3、审理过程中，A公司注销，本案承担主体是谁？
［关键词］:
责任主体 解除 违约金
［案件基本情况］:
2019年4月1日，马某（出租方、甲方）与A公司（承租方、乙方）签订合同，双方在平等、自愿和协调一致的基础上，就房屋出租代理的有关事宜达成如下协议：
甲方将其独有的坐落于北京市大兴区x室（楼房3室1厅2卫，面积为128平方米，简装）的房服委托给乙方代理出租。乙方具有独家代理权限为：以乙方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方向承租方收取租金、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其义务...；出租代理期自2019年4月1日至2021年3月31日，共计2年；甲方2019年4月1日前将该房屋交付给乙方。租金标准为7636元／月，按季缴付，具体付款日期为第一次2019年4月1日交15272元，第二次2019年7月1日交22908元，第三次2019年15月1日交22908元，第四次202年1月1日交22908元。出租代理期内甲方同意每年预留出30日作为乙方工作期，于2019年5月1日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月的房租。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。
甲方承担供暖费（自供暖除外）、物业管理费、卫生费等：乙方承担水费、电费、电话费、燃气费等。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由……；出租代理期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200％支付违约金。合同第15条补充协议处手写有：此房是以隔断价格出租，第二年房租为7836元1个月，每年免租期为一个月，不使用延长期。甲方处有马某签字，乙方处盖有 A 公司的合同专用章。合同签订当日双方办理了交接，并附有《房屋附属设施、设备清单》。
2020年4月， A 公司应支付马某季度房租23508元，但其实际仅支付7836元，欠付15672元后马某多次催要均无果，故马某向法院起诉；马某主张的诉讼请求如下：
1、解除原告与被告于2019年4月1日签订的《北京市房屋出租代理合同》;
2、判决被告给付拖欠原告租金15672元（自2020年5月1日起至2020年6月30日止）;
3、判决被告向原告支付违约金共计15672元；
4、诉讼费由被告承担。
本案的基本事实为：马某与 A 公司签订《北京市房屋出租代理合同，在该合同履行过程中， A 公司未按照合同约定向马某支付房屋租金；在本案审理过程中， A 公司办理公司注销登记；庭审过程中，马某提交了银行账户明细显示：2019年4月1日收到15272元，备注为某室。2020年4月5日收到7836元。马某的诉讼请求第一项是主张 A 公支付欠付的2020年5月1日至6月30日的租金；
庭审过程中，该公司办理了注销登记，注销日期为2021年2月25日。北京市市场监督管理局备案的 A 公司股东会议决议载明"1．同意清算报告内容；2．同意注销本公司。股东签字：闫某、刘某"。本院根据相关法律规定，将本案的被告主体由 A 公司变更为闫某、刘某。在 A 公司提交的清算报告中载明：债权债务已清理完毕……闫某、刘某均签字确认。
A 公司股东刘某向法院提交了2份声明载明：股东刘某在公司经营中并不具备实际控股权，并不享有实际股份分成以及公司盈利等分成，同时也不承担运营亏损所产生的全部负债和债务以及公司经营中所承担的法律责任，刘某因名义持股而承担的相关全部法律责任由闫京实际承担，刘某本人只享有所在职务的岗位工资。
二．裁判观点及裁判结果
法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。马某与 A 公司之间签订合同系双方真实意见表示，合法有效。马某依合同约定交付了房屋， A 公司代为出租涉案房屋，负有代收房租，并向马某支付房租的义务。
但其自2020年4月1日起，未按时支付给马某租金，出现逾期，按照合同约定，马某可以解除合同马某通过向 A 公司邮寄解除通知书的方式，将合同解除，合同应当于解除通知书送送达 A 公司时解除，即2020年7月11日合同解除。
合同解除前， A 公司欠付的租金应当支付给马某，故对于马某主张的租金，予以支持。按照合同约定，因 A 公司未按时足额支付租金，导致合同提前解除， A 公司构成违约。 A 公司应当按照合同约定支付违约金。出现违约后，在涉案房屋仍有纠纷的情况下， A 公司将公司注销。综合考虑租赁合同的期及A公司的违约行为与马某的实际损失，故对于马某主张的违约金全部予以支持。
因 A 公司已注销，虽A公司股东出具的声明欲证明其不应在本案中承担责任，但该约定属于马某跟 A 公司的约定，不能对抗善意第三人。
故对A公司承担的相应责任应由其权利义务的承继者刘某、闫某承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第二十条、
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
刘某、闫某于本判决生效之日起十日内支付马某违约金15672元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费292元，由刘某、闫某负担（于本判决生效后七日内支付给马某）。
三．案例评析
（一）本案属于房屋租赁合同， A 公司未按照合同约定向马某支付房屋租金，构成违约，应承担违约责任；
1、马某向 A 公司发送《解除合同通知书》，并邮寄送达 A 公司；该通知书内容如下："……根据该合同约定：第十一条合同解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同；1．未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由规定，贵公司的行为已构成违约。《解除合同通知书》具体内容如下：
截至本通知发出之日，贵公司仍未付清所拖欠的房租，已经符合合同约定关于甲方单方面解除合同的条件。我作为合同甲方，依法享有解除该合同的权利。据此，我正式通知贵公司：
(1）于2020年4月8日解除我与 A 公司双方签订的《北京市房屋出租代理合同》;
(2）(2）贵公司尽快支付拖欠我租金15672元（自2020年5月1日起至2020年6月30日止）;
(3）贵公司尽快支付违约金15672元。
特此通知，请贵公司遵照办理。"
2、在本案审理过程中， A 公司将公司注销。本律师向法院申请《调查令》，申请前往北京市某区
主办律师：武巍（北京市京广律师事务所）