一．案情简介
［争议焦点］
1王某配偶名下的房产由儿子儿媳婚后居住，王某是否仍享有排除强制执行的民事权益？
2《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条能否选择适用？
［关键词］
执行异议 商品房买受人基本生存权
［案件基本情况］
王某夫妻及儿子一家三口原居住在北京市大兴区某处房屋内，房屋登记在王某配偶的名下，建筑面积约80平方米。2013年9月，王某的儿子已到适婚年龄，考虑到现有住房面积较小，儿子结婚后恐难以满足全家基本的居住需要，王某夫妻商议后拿出毕生积蓄，购买了离原居住地不远的 B 房地产公司开发的某商品房（以下简称"涉案房屋")，并与 B 房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定：王某购买 B 房地产公司开发的大兴区林校路某商品房，房屋总价款2520000元，预测建筑面积127平方米，签订合同时由王某支付全部购房款。同月，王某的配偶两次向 B 房地产公司支付了2520000元购房款。之后双方再次签订补充协议，载明：根据实测套内面积确认，涉案房屋最终结算价为2490000元。2014年10月29日， B 房地产公司向王某开具了购房款金额为2490000元的发票。
2014年10月31日， B 房地产公司向王某交付了涉案房屋，装修之后王某全家于2015年6月入住新房。因考虑购买的房屋办理房本时会产生一笔高额费用，王某并未与 B 房地产公司办理涉案房屋的转移登记手续，该房屋一直登记在B房地产公司名下。2019年，王某的儿子结婚，婚后小两口独自生活在王某配偶名下的原房屋内。
2019年左右， B 房地产公司因各种因素资金出现问题，产生了大量外债，其中拖欠 A 公司部分工程款被诉至法院，法院判决后因 B 房地产公司无力履行， A 公司申请强制执行。在执行过程中，法院依法查封了仍登记在B房地产公司名下的涉案房屋，并张贴了执行公告拟对涉案房屋进行拍卖。王某看到公告后方得知此事，赶忙联系执行法官，法官建议王某向法院提执行异议，王某遂将执行异议的事项委托给本所杨莉律师、杜燕辉实习律师。
我方接受委托后，认为王某的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，可以排除强制执行。便以此为依据向执行法院提交了书面的执行异议申请书，请求停止对涉案房屋的执行，解除查封。同时，我方向法院提交了《商品房预询结果告知单、付款转账记录等证据。售合同》及补充协议、居住证明、交纳水费、电费、煤气费、物业费等票据、不动产登记信息查询结果告知单、付款转账记录等证据。
A 公司提交书面答辩意见，称不同意我方的异议请求，辩称王某的配偶名下尚有一套住房，该套房屋属于夫妻共同所有，因此，王某不符合买受人名下没有其他可用于居住房屋的情形。并且涉案房屋王某购买多年，一直未办理过户，其自身存在过错，应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条第二款第（四）条的规定，驳回王某的请求。
在案件的审理过程中，各方主体对王某于涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十均无争议。因此，本案的争议焦点是：一、本案中应否考虑王某因自身原因未及时办理不动产转移登记的过错行为；二、王某配偶名下的房屋由儿子儿媳婚后居住，其是否仍满足名下没有其他用于居住的房屋的条件。
对此，我方提出以下观点：
一、本案中， B 公司系房地产开发公司，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，无需考虑王某未及时办理过户登记的原因。
二、王某配偶名下的房屋由其儿子儿媳婚后居住，符合我国的基本国情和传统习俗，并且两套房居住房屋的情形。屋面积均不大，也属于满足王某家庭成员基本居住条件。因此，王某仍属于名下没有其他可用于居住房屋的情形。
最终法院执行庭支持了我方的观点，裁定中止对涉案房屋的强制执行。 A 公司不服裁定，提起了申请执行人执行异议之诉。在执行异议之诉中，我方又补充提交了王某儿子和儿媳名下在北京市内均没有房产的证明和他们实际居住在王某配偶名下房产的证明。
二．裁判观点及裁判结果
法院认为，本案的争议焦点为王某就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下没有其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
在法院查封前，王某已与 B 房地产公司签订了书面的《商品房预售合同》及补充协议，王某已支付合同约定的全部价款。双方对本案是否符合"所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"这一情况存在争议。
根据庭审查明的事实， B 房地产公司交付房屋后，王某在涉案房屋中居住至今，虽然王某之夫名下还有一套房屋，但王某已提交证据证明该房屋由其子及儿媳居住，故本案情况属于满足家庭成员基本居住需要，符合第二十九条的规定。综上，王某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应当判决驳回 A 公司的诉讼请求。
据此，法院最终作出驳回 A 公司的诉讼请求的裁判结果。:
A 公司收到一审判决书后未提起上诉，一审判决结果生效，目前就涉案房屋的查封已经解除。
三．案例评析
（一）本案应否依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，考虑王某因自身过错而未办理房屋过户登记的行为。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"；第二十九条规定，"金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"。
对比两个法律条文可以看出，第二十九条是第二十八条的特殊条款，适用于从房地产开发企业名下购买的商品房。第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应当考虑买受人自身的过错。第二十九条则是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和执行标的为商品房而规定的特别条款，无需考虑买受人未及时办理过户登记的过错行为。
在第二十八条与第二十九条存在交叉适用的情形下，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王某作为消费者从被执行人 B 房地产公司处购买商品房，故本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断王某是否享有阻却执行的民事权益，而无需考虑其未及时办理房屋过户登记的行为。
（二）王某配偶名下的房屋由其儿子儿媳婚后居住，因此王某仍属于名下没有其他可用于居住房屋的情形。当今社会，房屋等不动产的价值较大，对于一个普通家庭来讲是其安身立命的根本。《执行异议和复议规定》第二十九条是法律基于生存权至上的考虑设置的特别规则，目的是保护消费者购房人的基本生存权利，通过赋予商品房买受人物权期待权，以排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行。
本条规定是对物权优先债权和债权平等原则的突破，对于交易安全和作为被执行人的房地产开发企业的金钱债权人的利益影响重大。因此，在审理此类案件中，应重点审查王某配偶名下的其他房屋是否为满足王某一家人基本生存权的需求。
本案中，王某的儿子刚刚结婚，婚后小两口居住在王某之夫名下的房屋内。一方面，考虑到北京市房价畸高的现实情况，让一对普通家庭刚刚结婚的年轻夫妻独自购买婚房确实很难实现，这是一个普遍现象。
可以预见到如果涉案房屋真的被执行拍卖，将对这个家庭今后的生活将带来难以预估的后果。另一方面，王某配偶名下房屋的建筑面积仅80平方米，按照北京市人均最低住房保障面积计算，难以满足一家四口的基本居住需要。因此，法院在综合衡量 A 公司的债权与王某一家基本生存权的基础上，支持了我方的请求。
（三）在适用"买受人名下无其他用于居住的房屋"这一条件时应否考虑王某配偶及子女名下的房屋。关于这一点，法院近年来的裁判观点发生了根本性的变化。此前，法院认为无需考虑买受人的配偶及子女名下是否有房产，比如最高法在（2018）最高法民申4776号民事裁定书中认为，"交行陕西分行再审申请提出，该条规定的"其名下"无其他用于居住的房屋，不仅包括购房者本人，予支持。"还应包括购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。该理由没有法律依据，本院不予支持。”
但2019年最高人民法院民事审判第二庭主编的《＜全国法院民商事审判工作会议纪要＞理解与适用》一书中，对于《执行异议和复议规定》第二十九条作出了新的解释。书中提出"如何理解"买受人名下"，买受人名下无房屋，但其配偶、未成年子女名下有房屋，此时，能否排除执行。对于"名下"应当作宽泛的理解，应当将买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女作一并考虑。只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房"。的观点，此后，各级人民法院在审理此类问题时达成了统一，认为考虑"买受人名下"时不仅需要审查买受人名下有无其他房产，还要考虑其配偶或未成年子女名下房产的情况，且对买受人的配偶及未成年子女名下是否有无房屋进行严格的审查。
承办律师：杨莉（北京市京广律师事务所）
杜燕辉（北京市京广律师事务所）