一·案情简介
A 公司承租 B 公司商业房屋， B 公司为房屋的唯一产权人，合同期限20年，双方约定保底收入及扣除保底收入后的按比例应得的经营收入。因新冠疫情影响， A 公司的次承租人请求 A 公司减免租金， A 公司因营业压力和招商压力加重，营业收入减少， A 公司遂请求 B 公司减免租金， A 公司认为继续履行原协议对其显失公平。
［关键词］合同纠纷 疫情 减租
法院判决：
驳回 A 公司的诉讼请求。
判决理由：
A 公司与 B 公司签订的合同合法有效，均应依合同约定履行义务， B 公司依据合同收取的保底收入及扣除保底收入后的按比例应得的经营收入系双方协商的结果，商业行为的当事人在合同中载双方的权利义务做了安排，应当各自承担一定的商业风险，该种风险可能来自于双方均不可预见的情况，新冠疫情的发生虽对经营造成了一定的影响，但 B 公司也因此承担了一定的风险即不分或少分经营收入。
A 公司提交的证据并不足以证明继续履行原合同约定的保底收入金额对其明显不公平，故对其要求减免保底收入的诉讼请求不予支持。
二·案例评析
如果把"灰犀牛"定义成系统风险，那么在疫情扰动下的我们几乎每天都在跟这头"灰犀牛"打交道。我们在应对"灰犀牛"的时候往往不是视而不见，而是采取一种小心翼翼的方式加以解决，以期让"灰犀牛"离我们远一点。对于现阶段的市场主体，传统产业回报率日益下降，新兴业态尚未能找到真正的出口便因其他因素而被迫"裹足不前"，这带来的是企业违约概率的上升，金融风险的增加。
自2019年新冠疫情爆发以来，我们一直是在跟时间赛跑，比如我们现在遇到的重大问题是经济下行压力，我们试图发现"灰犀牛"在哪里，它会造成什么影响，以及我们该如何解决主要矛盾的主要方面？我们不可能一劳永逸的给出应对"灰犀牛"的最优方案，但我们一直在努力与时俱进地提供中立的次优方案。笔者通过办理的案件为引子（(2020）京0115民初18330号），对因收入减少、资金链断裂等原因导致的商业地产房屋租赁问题产生的纠纷略作初探，以期梳理类似案件的裁判尺度及应对方案，期待能有借鉴意义。
有朋友会问，因疫情缘故，国家层面为此相继出台了若干文件、地方政府也配套出台了相应的地方政策，那么商业地产租赁的房租到底该不该减免？
笔者选取了国家层面的指导意见、政策及北京、上海、广东省的相关政策文件，仅作主要列举如下：
适用范围全国
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发（2020〕12号，2020年4月16日发布实施）
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，
按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。
最高人民法院印发《关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》的通知（法发（2020〕16号，2020年5月13日发布实施）
依法执行疫情期间减免租金的政策规定。人民法院对被执行人的租金债权，可以强制执行。冻结被执行人的租金债权后，承租人在法定期限内提出异议的，依照有关司法解释的规定，人民法院不得对异议部分的租金强制执行。
承租人对原租金债权的数额没有异议，但超过法定期限后依照疫情期间对承租国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户减免租金的有关政策规定，主张减免租金提出异议，人民法院经审查属实的，应予支持；承租非国有经营性房屋的中小微企业、个体工商户以其与被执行人就疫情期间的租金减免已达成协议为由提出异议，请求对异议部分的租金不予强制执行，人民法院经审查认为租金减免协议真实有效的，应予支持。
对受疫情影响较大的中小微企业、个体工商户欠缴租金的涉众型执行案件，人民法院要充分发挥多元化纠纷解决机制作用，根据双方当事人实际情况，制定合理工作方案，依法妥善处理此类案件产生的矛盾纠纷。
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发（2020)17号，2020年5月15日发布实施）
5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6．承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
国家发展改革委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知（发改财金［2022]271号，2022年2月18日发布实施）
2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。
鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主2022年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评［2022]29号，2022年3月28日）
各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金）,其他地区减免3个月租金。各中央企业要抓紧研究确定房租减免政策的具体实施细则并抓好落实，尽快提升市场主体获得感。
普遍减免3个月租金工作要力争在上半年实际完成主体工作，补充减免3个月租金工作要在列为中高风险地区后2个月内完成。对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人。对于所属股权多元化子企业，要积极沟通协调，争取中小股东理解支持，在规范履行内部决策程序后对租金予以减免。对于所属子企业因落实减租政策导致资金困难的，上级企业或集团公司应给予资金支持。
适用范围北京
北京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施的通知（京政办发（2020〕15号，2020年4月17日发布实施）
符合首都城市战略定位、不在疏解整治范围内且经营困难的中小微企业、个体工商户，承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2020年3月和4月房租；承租用于办公用房的，2020年3月和4月给予租金50％的减免。
对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）2020年3月和4月为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租其房屋的中小微企业减免租金的企业，由市、区政府给予一定资金补贴。鼓励特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体将房租减免时间同步延长至4月。
承租京内市及区属国有企业房产从事办学活动的民办幼儿园，依照防疫规定延期开学且不裁员、少裁员的，参照中小微企业房租减免政策执行。受疫情影响严重且在京注册的餐饮、便利店、美容美发、家政4类生活性服务业企业以分公司形式设立的连锁直营门店，分公司或门店符合本条规定享受房租减免的中小微企业相关条件要求且承担房租费用的，参照中小微企业房租减免政策执行。鼓励在京中央企业参照上述房租减免政策执行。
北京市人民政府办公厅印发《关于继续加大中小微企业帮扶力度加快困难企业恢复发展的若干措施》的通知（京政办发〔2022〕14号，2022年4月22日发布实施）
（四）减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金。2022年对承租京内国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金，其中对于承租被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋的，减免6个月房屋租金。国有及国有控股、国有实际控制企业要率先落实到位，本市集体企业可参照执行。
对承租非国有房屋且无法获得租金减免的服务业小微企业和个体工商户，各区可结合实际给予适当帮扶。对于存在转租情况的国有房屋，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租经营人。对符合条件的小微、初创型文化企业办公面积房租，通过"房租通"政策给予最高不超过30万元的补贴。
鼓励孵化器、科技园等各类产业载体以直接减免、退还、合同延期等方式给予租金优惠，以支持科技型中小微企业和创新团队稳定发展。对减免租金的房屋业主，符合现行房产税、城镇土地使用税减免政策规定的，依法予以减免。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
适用范围上海
上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知（沪府办规［2022]5号，2022年3月29日发布实施）
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。
存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。
对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金的实施细则
(2022年3月31日发布实施）
（四）减免期限
实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。
第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。
上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）
(2020.02.17施行）
问题6．商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
适用范围广东省
广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》(2020年2月6日发布实施）
（九）减轻企业租金负担。
国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。
免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。
广东省市场监督管理局等九部门出台《关于应对疫情影响加大对个体工商户支持力度的若干政策措施》(2020年3月25日发布实施）
1．减免场地租金。国有资产类经营用房对受疫情影响较大的实际承租户免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金。鼓励有条件的国有单位适当延长租金减免时限。发挥行业协会商会作用，引导商业地产、物业服务等企业带头减免实际承租户租金、物业管理费，鼓励其他经营用房的业主减免租金。为个体工商户减免两个月以上租金的业主，按减免租金月份数给予房产税、城镇土地使用税困难减免。
统观上述文件，我们可以看到聚焦点均在于减免企业疫情期间经营性用房的租金，实施主体为中央企业、国有企业、行政事业单位等；房产范围包括中央企业、国有企业、行政事业单位等所属的出租用于生产经营的房屋以及部分国企经营的使用权房；适用对象为承租上述房产从事生产经营活动的非国有企业及个体工商户（部分文件有企业规模及从事行业的限制）。对于非国有房屋，上述政策体现出了"鼓励减免租金"的态度，并承诺为减免租金的出租人提供相关税收优惠。换言之，非国有房屋的出租人不会被要求强制减免租金。同时，对于国有房屋的租金优惠，也应惠及"最终承租人"，在多次转租、分租的链条中，通常只有实际经营的承租人能享受到减免租金的政策。
但有的时候，一些经营者通过与政府或下属国有企业签订名为"承包经营权合同"或"特许经营有偿使用合同"等，但实质上是在国有经营场地开展经营，即签订了合同名称与合同的实质内容不相符的合同，在这种合同下，如果其约定的权利义务与商铺租赁合同别无二致的，经营者可以减免。按照当地政府发布的国有物业租金减免政策提出减免申请，积极与出租方沟通协商，以争取租金减免。
对于在疫情期间发生的非国有商业地产房屋租赁合同纠纷，法院的裁判尺度是怎样的呢？
通过对裁判文书网的检索结果分析，并非所有因疫情减免租金的请求都会得到人民法院的支持，法院在非国有商业用房租金减免一般分三种情况处理：
1、非国有用房租赁中，法院会结合疫情对经营的影响，承租人复工的情况及主动性、承租人自身的过错等因素判定减免租金的金额，如受疫情影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持；
2、如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；
3、如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。
如若经营者承租了未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋的话，因租赁物为违法建筑，一般会导致其签订的商铺租赁合同为无效合同，但即便合同无效，承租人也应参照合同约定的租金标准支付房屋的占有使用费。如因疫情影响商铺租赁合同的履行，可参照一般租赁合同的减免租金的原则予以减免使用费。无效合同的任何一方均有权要求终止合同，有关损失由各方依责任大小分担。
当双方以联营模式签订了商业租赁合同的话，即租金是与实际营业额挂钩，该模式下双方是合作关系，风险共担，一般不存在租金减免问题。
当双方以保底模式签订了商业租赁合同的话，即如果承租方收益高时，按联营模式以一定比例提取费用作为租金；如果承租方收益低时，则按保底租金收取。如果承租人希望就保底租金金额、提成比例重新协商的话，需举证证明因疫情导致客流大幅减少的客观证据。笔者引用的案件就属这种情况。
以上是对截止目前的相关政策和司法实践的梳理总结，囿于篇幅，无法过多赘述。在疫情"灰犀牛"背景下，大量的经济体再次面临大规模的洗牌，经济链条受到雪上加霜的冲击，上下游产业断崖式停摆，无论对制造端还是消费端，都产生直接而深远的影响。
但人类社会之所以纷繁复杂，多彩缤纷，就是因为永远消除不了"灰犀牛"，它永远存在，而我们要做的就是使"灰犀牛"造成的伤害降到最低。
人类社会在面对问题的时候采取的决策往往具有滞后性，时至今日，全世界范围内也没有最佳的处理方案，我们一直在摸索中前行，即便不能一劳永逸，起码也能往前推进一小步，也许就是某种程度的改进。笔者希望能对广大经济主体在商业地产的房屋租赁合同履行过程中作出的商业决策有所助益。
承办律师：尹延昭（北京市京广律师事务所）